Interventi Edilizi ed Adempimenti Normativi

Tipologie di interventi edilizi

Nell’ambito dell’attività edilizia esistono diverse categorie di interventi. Ogni volta che si deve realizzare un lavoro, è fondamentale capire all’interno di quale categoria esso ricada, in quanto a seconda della tipologia di intervento edilizio, sono diversi gli obblighi di legge da rispettare; le differenti casistiche possono essere così esemplificate:

  • ATTIVITA’ LIBERA
  • SEMPLICE COMUNICAZIONE
  • AUTORIZZAZIONE

Inoltre, è importante riconoscere la categoria di intervento perché a seconda del tipo di intervento può essere possibile o meno usufruire dei bonus fiscali!

 

Riferimenti normativi

Le categorie di interventi vengono definite a livello nazionale dal D.P.R. 380 del 6 giugno 2001 «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia», il quale nel tempo è stato più volte modificato ed integrato.

L’ultimo aggiornamento alla normativa in materia edilizia è stato apportato dal decreto legge  n. 133/2014 «Sblocca Italia», convertito in legge n. 164 del 2014.

La legge statale detta i principi generali e le disposizioni di dettaglio; secondo il principio di cedevolezza, però, le disposizioni di dettaglio sono valide solo fino a che le Regioni non adeguano la loro normativa specifica.

La Regione Emilia Romagna ha legiferato in materia di attività edilizia: facciamo riferimento alla L.R. n. 15 del 30 luglio 2013 «Semplificazione della disciplina edilizia».

La legge regionale, oltre a recepire le definizioni delle categorie di interventi riportate nel D.P.R. 380/2001, disciplina i differenti titoli abilitativi e le procedure da seguire per il loro rilascio, ed ha recepito immediatamente le modifiche apportate dalla legge n. 164.

I Comuni e le Provincie, infine, hanno potestà regolamentare per quanto riguarda le loro funzioni e competenze territoriali.

 

Definizione degli interventi edilizi

La normativa vigente riporta le seguenti definizioni:

MANUTENZIONE ORDINARIA

«interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, compresa l’installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.» 

Ad esempio, ricadono all’interno di questa definizione:

  • imbiancatura
  • posa di pavimenti
  • manutenzione impianto idraulico
  • manutenzione impianto elettrico
 MANUTENZIONE STRAORDINARIA

«le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire  parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.»

Tale definizione, molto più ampia, ricomprende ad esempio:

  • costruzione muri
  • costruzioni di tetti o coperture
  • frazionamenti o modifiche di progetti

 RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

«gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di  opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso  dal precedente. 

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni  elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonché la realizzazione di volumi tecnici necessari per l’installazione o la revisione di impianti tecnologici. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione  con la stessa volumetria del fabbricato preesistente, fatte salve le sole innovazioni  necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico degli edifici, «nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs 22/01/2004 n. 42 e s.m.i., gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente. 

Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono altresì quelli che, comportino, in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, «modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti», ovvero che limitatamente agli immobili compresi nei centri storici  e negli insediamenti e infrastrutture storici  del territorio rurale, di cui agli art. A-7 e A-8 dell’allegato della L.R. 20/2000 comportino mutamenti delle destinazioni d’uso «nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22/01/2004 n. 42 e s.m.i.»

RESTAURO SCIENTIFICO

«gli interventi che riguardano le unità edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici. Gli interventi di restauro scientifico consistono in un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la conservazione, valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche.»

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

«gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio»

RIPRISTINO TIPOLOGICO

«gli interventi che riguardano le unità edilizie fatiscenti o parzialmente demolite di cui è possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione tipologica originaria individuabile anche in altre unità edilizie dello stesso periodo storico e della stessa area culturale.»

NUOVA COSTRUZIONE

«gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti»

RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA

«gli interventi rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale»

 

 

DEMOLIZIONE

«gli interventi di demolizione senza ricostruzione che riguardano gli elementi incongrui quali superfetazioni e corpi di fabbrica incompatibili con la struttura dell'insediamento. La loro demolizione concorre all'opera di risanamento funzionale e formale delle aree destinate a verde  privato e a verde pubblico. Il tipo di intervento prevede la demolizione dei corpi edili incongrui e la esecuzione di opere esterne.»

RECUPERO E RISANAMENTO DELLE AREE LIBERE

«gli interventi che riguardano le aree e gli spazi liberi. L'intervento concorre all'opera di risanamento, funzionale e formale, delle aree stesse. Il tipo di intervento prevede l'eliminazione di opere incongrue esistenti e la esecuzione di opere capaci di concorrere alla riorganizzazione funzionale e formale delle aree e degli spazi liberi con attenzione alla loro accessibilità e fruibilità»

SIGNIFICATIVI MOVIMENTI DI TERRA

«i rilevanti movimenti morfologici del suolo non a fini agricoli e comunque estranei all'attività edificatoria quali gli scavi, i livellamenti, i riporti di terreno, gli sbancamenti. Il Regolamento urbanistico ed edilizio definisce le caratteristiche dimensionali, qualitative e quantitative degli interventi al fine di stabilirne la rilevanza.»

Categorie di intervento e titoli abilitativi

Come già detto, ad ogni tipologia di intervento corrisponde un iter autorizzativo da seguire per poter iniziare i lavori. Si distinguono tre casi:

ATTIVITA’ EDILIZIA LIBERA   (L.R. 15/2013, art. 7, comma 1)

  1. Interventi di manutenzione ordinaria, ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
  2. Interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche
  3. Opere temporanee per l’attività di ricerca nel sottosuolo
  4. Movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio delle attività agricole
  5. Le serre mobili stagionali
  6. Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti, temporanee e stagionali
  7. Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
  8. Le opere esterne per l’abbattimento delle barriere architettoniche
  9. Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo  delle aree pertinenziali di edifici, senza creazione di volumetria e con esclusione delle piscine, che sono soggette a SCIA
  10. Le modifiche funzionali degli impianti già destinati ad attività sportive
  11. I pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici
  12. Le installazioni di depositi di gas di petrolio liquefatto
  13. I mutamenti di destinazioni d’uso non connessi a trasformazioni fisiche dei fabbricati già rurali con originaria funzione abitativa che non presentino più i requisiti di ruralità.

 

Questi interventi si possono attuare liberamente, senza alcun titolo abilitativo

 

COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI  (C.I.L.) 

(L.R. 15/2013, art. 7, comma 4)

 

  1. le opere di manutenzione straordinaria e le opere interne alle costruzioni, qualora non modifichino le destinazioni d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non riguardino le parti strutturali dell’edificio o siano privi di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici e non rechino comunque pregiudizio alla statica dell’edificio;
  2. le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa;
  3. le modifiche della destinazione d'uso senza opere, tra cui quelle dei locali adibiti ad esercizio d'impresa, che non comportino aumento del carico urbanistico.

 

Che cos’è la C.I.L. ?

NON SI TRATTA DI UN VERO E PROPRIO TITOLO ABILITATIVO, MA DI UNA SEMPLICE COMUNICAZIONE   

UNA VOLTA DEPOSITATA LA C.I.L., I LAVORI POSSONO COMINCIARE ANCHE IL GIORNO STESSO

E’ COMUNQUE NECESSARIO AVVALERSI DI UN PROFESSIONISTA!

La comunicazione di inizio lavori, infatti, deve contenere:

  • Elaborati grafici progettuali ed asseverazione di conformità degli interventi alla normativa di settore, il tutto a firma di un professionista abilitato
  • Nomina di un direttore dei lavori
  • Nominativo dell’impresa esecutrice
  • Eventuali autorizzazioni o atti di assenso acquisiti preventivamente
  • Eventuale nomina di un Coordinatore per la Sicurezza

 

LA COMUNICAZIONE DI FINE LAVORI, CORREDATA DA EVENTUALE AGGIORNAMENTO CATASTALE E CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI MODIFICATI, VA PRESENTATA ENTRO 3 ANNI DALLA DATA DI INIZIO DEGLI STESSI.

 

SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA’  (S.C.I.A.) 

(L.R. 15/2013, art. 13, comma 1)

 

  1. gli interventi di manutenzione straordinaria e le opere interne che non presentino i requisiti di cui all’art. 7, comma 4;
  2. gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche (…);
  3. gli interventi di restauro scientifico e quelli di restauro e risanamento conservativo;
  4. gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui alla lettera f) dell’allegato, compresi gli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti (…);
  5. il mutamento di destinazione d’uso senza opere che comporta aumento del carico urbanistico;
  6. l’installazione o la revisione di impianti tecnologici che comportano la realizzazione di volumi tecnici al servizio di edifici o di attrezzature esistenti;
  7. le varianti in corso d’opera di cui all’art. 22;
  8. la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza delle unità immobiliari (…);
  9. le opere pertinenziali non classificabili come nuova costruzione ai sensi della lett. g.6) dell’allegato;

       l)      le recinzioni, le cancellate, i muri di cinta;

      m)    gli interventi di nuova costruzione di cui al comma 2;

  1. gli interventi di demolizione parziale e integrale di manufatti edilizi;
  2. il recupero e il risanamento delle aree libere urbane e gli interventi di rinaturalizzazione;
  3. i significativi movimenti di terra di cui alla lett. m) dell’allegato.

 

Che cos’è la S.C.I.A. ?

È UN TITOLO ABILITATIVO CHE FUNZIONA SECONDO IL PRINCIPIO DEL SILENZIO ASSENSO.

I LAVORI POSSONO ESSERE INIZIATI SENZA ATTENDERE IL RILASCIO DI AUTORIZZAZIONE DA PARTE DELL’AMMINISTRAZIONE COMUNALE.

 

La SCIA è corredata da:

  • Elaborati grafici progettuali, relazione tecnica, documentazione fotografica, asseverazioni e atti di assenso a firma di professionista abilitato;
  • Nominativo dell’impresa esecutrice;
  • Nomina del direttore dei lavori
  • Eventuali autorizzazioni o atti di assenso acquisiti preventivamente
  • Eventuale nomina di un Coordinatore per la Sicurezza

 

Se ci sono Autorizzazioni o Atti di assenso da acquisire, questo va fatto anticipatamente al deposito della SCIA, oppure è necessario depositare una SCIA con INIZIO LAVORI DIFFERITO.

La procedura può essere schematizzata come di seguito rappresentato:

devono avere inizio entro 1 ANNO dalla data di efficacia della SCIA, e devono concludersi entro 3 ANNI da tale data.

È’ fatto obbligo di richiedere il rilascio del Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità contestualmente al deposito della comunicazione di fine lavori.

 

PERMESSO DI COSTRUIRE 

(L.R. 15/2013, art. 17, comma 1)

 

  1. gli interventi di nuova costruzione con esclusione di quelli soggetti a SCIA, di cui all’art. 13, lettera m);
  2. gli interventi di ripristino tipologico;
  3. gli interventi di ristrutturazione urbanistica.

 

Che cos’è il Permesso di Costruire ?

È UN TITOLO ABILITATIVO CHE HA EFFETTO A SEGUITO DI RILASCIO DI AUTORIZZAZIONE DA PARTE DELLO SPORTELLO UNICO

Il Permesso di Costruire è corredato da:

  • Elaborati grafici progettuali;
  • Relazione tecnica, documentazione fotografica;
  • Asseverazioni e atti di assenso a firma di professionista abilitato;

I lavori devono avere inizio entro 1 ANNO dalla data di rilascio, e devono concludersi entro 3 ANNI da tale data.

La comunicazione di inizio lavori deve comprendere:

  • Nominativo dell’impresa esecutrice;
  • Nomina del direttore dei lavori
  • Eventuale nomina di un Coordinatore per la Sicurezza

L’iter autorizzativo viene di seguito schematizzato:

fatto obbligo di richiedere il rilascio del Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità contestualmente al deposito della comunicazione di fine lavori.

Va sempre verificata l’eventuale necessità di acquisire preventivamente ulteriori autorizzazioni specifiche (autorizzazione sismica, autorizzazione paesaggistica, autorizzazione allo scarico, ecc.).

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